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購入までの手順について

1、物件の種別を決める

毎週、土日になると相変わらず、不動産会社のカラーチラシが新聞に折り込まれます最近は少なくなりましたが、キャチコピーは「今が買い時!!」が相変わらず使われています。

使われ続けているということは、そこそこ、効果があるのだと想像はできますが、実態は「藪の中」であります。しかし、カラーチラシを新聞に折り込もうとすると、最低でも10万円ぐらいはかかります。チラシを見て問い合わせをする人は、チラシ2万枚に一人あればいいと言われていて、効率はよくありません。

新聞折り込みチラシは、同業者が購読している新聞にも、大きなお屋敷の新聞にも折り込まれます。さらに、賃貸住宅の住人は新聞を取っていませんし、取っていたとしてもスポーツ新聞が多いということです。

私なども、会社では、他社の動向を知るために開業当時は、朝日、読売、毎日、日経を購読していました。現在は、一誌だけしか購読していません。自宅ではスポーチ新聞を宅配してもらっています。

効率のいいのは、配布チラシで、ターゲットを絞り、定期的に配布します。これも、「このマンションお探しのお客様がいます」という「探しています」チラシは、実態がバレバレで、効果は薄れてきていますが、零細不動産会社は「配布チラシ」すら配布していませんから、「売りたいとき」は大手に頼む、という効果があります。

それにしても「今が買い時!!」というコマーシャルは、言いえて妙でもあります。ということは、不動産だけはその時代の相場かありますから、その時の相場以下で探しても市場に存在しないのです。

バブル経済の時は鷹の台周辺で坪80万円で土地を探しても、その価格の土地は絶対といっていいくらいにありませんでしたし、その頃は、20坪ほどの土地しかついていない新築住宅が5000万円ぐらいで飛ぶように売れてしまいました。

当然、現在1100万円ぐらいになった大規模分譲マンション団地も、その当時は3500万円から4000万円で売買されていました。要するに、売る方は高く売れ、買うほうは高く買うしかなかった、ということです。

その意味で、現在は、まさに、「今が買い時」に違いありません。不動産を探す場合、物件の種別が先か、予算が先かという問題がありますが、これは、「鶏が先か、卵が先か」と同じように、自分を取り巻く環境によって、どちらともいえません。ケースバイケースということになります。


ケース@、土地を購入して、理想の家を建てる

このケースは誰でも一番初めに考えることですが、予算の天井がない人以外は、まず無理と言えます。

南6m道路面、できれば東南の角地、ますます無理。なぜなら、探してもない、価格が高い。いい土地はたいがい、都会の農家が相続で手放さざるを得ない開発を要する広い土地で、大部分は農協を通しての入札になります。

そして、一部土地売りをする場合は、北道路とか西道路とか、条件のあまりよくない土地に限られ、さらに開発費用がかかりますから、単独で市場に出ている土地より、坪で10万から15万円は高い。

また、単独で出ている土地は、いずれも、多少の癖がある。もっとも、困るのは、土地の売主がご近所とうまくいっていないとか、履歴が不明の場合があるなど。それでも50人に一人ぐらいは、成功する場合もあるようです。


ケースA 中古住宅を購入する

このケースでは中古一戸建てについて、私見とこれまでの経験を交えて解説してみます。結論をいえば、ここ、二、三年の場合については、同じ地域内に同規模の中古住宅と新築住宅が販売されていた場合、新築住宅の方が価格が安いことが多いということです。

平成も今年で28年目、平成1年築の新築住宅も今や築27年の中古住宅です。平成8年ぐらいまではバブル経済の余韻がくすぶっていましたから、土地30坪、4LDKの新築戸建で5000万円ぐらいでした。

現金で購入していればいいのですが、住宅ローンを30年払いで借りていれば、ローンがまだ残っています。最近のケースで、小川一丁目の区画整理地区で、駅から徒歩17分ぐらいの土地36坪の4LDKの新築が最終価格3100万前後でした。

上記の平成8年築の新築も去年の暮れには築19年の中古住宅です。購入時に3000万円の住宅ローンを借りていれば、アバウトにいって、まだ1000万円ぐらいの残債が残っています。駅まで5分とか、南5M道路とかであれば、もしかすると3000万円近くで売れるかもしれません。

しかし、手元には2000万円弱しか残りません。まして、増改築して、建蔽率、容積率を超えていて、買主が住宅ローンを利用するとなればアウトです。さらに、駅から遠いとか、敷地延長だったりすれば、3000万を切らないと売れません。

しかし、そうなったら今度は、住宅ローンの残があるので価格を下げることができません。したがって、同規模で同じ地域で、中古住宅が、新築より高いという現象が起きています。

その原因の多くは、建売業者の土地の仕入れ価格が19年前に比べて、7割ぐらいになっているからであります。中古住宅には築年数が古くなると、現況有姿売買と瑕疵担保責任免責というものがあります。

これは、
後で欠陥があることがわかっても責任は持ちませんけど、いいですねという契約であります。自分で日曜大工が好きだからとか、少々の修繕も自分でできるという方は別ですが、とても難しい問題を覚悟しなければなりませんから、石橋をたたいても渡らない位の注意が必要です。

ケースB中古マンションを購入する

今から40年以上前、私は朝日住宅立川支店に在籍していました。その当時は、面接して、よほど、目つきが悪いとか、全体の雰囲気が問題がありそうな人以外は、殆ど採用になったようです。

私が面接したときも5人ぐらいの応募者がいましたが、全員採用になり、1年後には私と元慶応ボーイの二人しか残っていませんでした。もう一人の方は、バブル経済の波に乗り、建売業を盛大に展開していましたが、現在、どうしているでしょうか。

朝日住宅は朝日生命の系列会社として現在も存続しています。私が入社した当時の情報伝達方法は物件図面展示方式で、B4の透明ファイルに物件図面を入れ、オープンデスプレイに価格別、物件種別ごとに、レコードのように展示する方式でした。

集客はもっぱら展示場の写真を入れたイメージチラシで、各住宅展示場にお客を呼び込んで、顧客化するという、方法で、入場者に接触するタイミング等について、さまざまなノウハウがありました。

そんなある日、新宿のセンタービル36階にある展示場に集客に出かけました、たまたま順番で接客したお客様が何回か接客しているお客様で、築年数3年以内の中古マンションをお探しのお客様で、難しいお客様でした。

その日も、希望条件に合う物件は出ず、雑談になってしまいました。雑談の中で最近読んだ本の中に出ている、マンションの歴史についてふれ、マンションというものは、フランスあたりが発祥の地で(もしかした間違っているかもしれませんが)、フランスにはナポレオン時代のマンションかあるという話をしました。

ですから、築300年ぐらいのマンションがごろごろあるというようなことに触れ、築年数にこだわる必要はないのではないかということを示唆したつもりでした。

その三日後、私の在籍する立川支店に、そのお客様から電話があり、私と新宿であった後、現在の住まいのある駅前の古い不動産屋で、築年数は古いが規模といい、価格も手ごろなマンションを紹介され、今契約してきました。という報告を受けました。

いわゆる、教育があだになったということであります。このように、中古マンションを探す場合の注意点は、築年数が古くとも、規模が大きく、管理体制が確立されていて、立地がブランドになっているマンションならなかなか価値が落ちないということなのです。

最近はやりのリノベーションマンションも、50戸以上で、管理人常駐で、駅10分以内であれば、築年数にはあまりこだわる必要はないと思います。ただし、契約書はともかくも、重要事項の説明書は契約の二日前ぐらいには見せてもらいましょう。

特に、補足事項とか、特約条項などの、細かい字で書いてあるところは、何べんも、目を皿のようにしてチェックしましょう。契約書も重要事項説明書も業者が自分を守るために作成していることを、頭の片隅に入れておくことです。

「もっと早くいってよっ」といっても遅いですから。H280117 続く
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