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A 「主導権」 

一般の商行為で「売ること」と「買うこと」のどちらが容易かを考えた場合、圧倒的に「買うこと」のほうが簡単です。一方、

「売る」という行為の主導権は「買うほう」にあるのであって、売る方の主導権はほとんどありません。ところが、不動産に

限っては、お金さえあれば買えるものではありません。


建売を業とする建売業者の場合でも、土地を探している個人でも、目の前に建売用地として絶好の空き地があったとしても、

また、個人て探している人が、自分が探している地域と条件にかなう垂涎の土地であっても、買えるものではありません。

その意味で、不動産に関しては買主側に主導権がない方が多いのです。。


土地というものは、例外もありますが新しく生産することができません。ただし、例外もあり、埋め立てや、山を削るなどして

新しい住宅用地を造ることはあります。また、、第1回目でも書きましたが、「土地」を買って家を建てるという行為は場所を

選ばなければ可能ですが、そうではなく、自分が理想とする土地に建てようとすれば、なかなか難しいのであります。


土地が不動産市場に出てくる場合、広い土地については相続がらみが主体で、大部分は相続税の関係で、都市農家の

広大な土地は農協を通じて、業者間の入札になります。もう一つのルートは相続で物納された土地が公売に付され、それ

を競争入札で業者が購入するケースです。


土地というものの流通形態は、一般の方が不動産業者を通じて出てくる場合を除けば、実に想像もつかないような、多種

多様な経路を経て市場に出てくるようで、約35年余りの私の経験でも、一体どうなっているのかさえわからない闇の部分

があります。


当社も、開業当時は青梅街道沿いや、五日市街道沿いにある農家を、カレンダーなどを配りながら訪問したものですが、

はじめの頃の反応はあまりよくないものでした。さらに、既存の不動産業者からは青梅街道の農家を訪問するなという

恫喝まがいの嫌がらせを受けたこともあります。それから25年余り経った今ではこのようなことはありませんが、不動産

という高額商品には複雑な利害関係が蔦のように絡み合うのは仕方のないところです。


最近になって、やっと土地の売却を頼まれたりするようになりましたが、業者として信頼されるまでには、孫子の代ぐらい

までかかって、初めてスタート台に立つのではないかという気がします。しかし、長男のところは女の子一人だけなので

大いに気がもめるのが現実であります。


世の中は核家族化と、少子高齢化が進み、26年の出生兒は100万人ばかりといいます。最近では、お墓コンサルタント

という職業もあり、死んでしまえばお墓もいらないという人も多くなったといいます。亡くなったお墓に祭るという風習も

変貌しつつあるようです。墓地も不動産とみれば、売る方に主導権がありそうです。


この頃は、部屋のどの方角に、どんな色の花を置くとか、置物を置くことを風水といっていますが、風水というものは、

陽宅として生きている人の住む家を取り巻く環境と、隠宅として靈の住む家であるお墓の立地の関係をいうのだと

私の師匠は言っていました。


そして、相続というものは、本来、ご先祖が祭られている墓地を相続することなのです。自分の家を建てる土地を探す

ことも必要ですが、墓地はなるべく広い墓地を求める方がいいといいます。できれば、自分の住まいと100キロ以内に

求めるとご先祖の福が受けやすいそうです。もともと大きな墓地ににお墓があり、ご先祖の祭祀も十分な生家で育った

人は住居とか経済的困窮に合わないのだとか。


ただし、墓地の購入にはいろいろな作法がありますので、安易にお求めになることは、慎重になさってください。話が

変な方向にそれてしまいましたが、首都圏では、よほど恵まれない限り、土地を購入しその土地の上に理想の住宅を

建てるということはかなりハードルの高い作業になります。


しかし、地方の地価が限りなく下がりつつある現在、時間の自由度がある職業であれば、500坪の土地に100坪の住宅

をメーカーの規格品ではなく、自分の作品としての家を建てることも可能です。けれども、3.11以後は、不可視の環境の

変化もあり、地方であればどこでもいいというわけにはいきません。


さて、現実にかえって、実際に住宅を購入する場合の売主と買主、不動産仲介会社の関係についてふれてみます。

どんな時代でも売る方はできるだけ高く、買うほうはできる限り安い価格で購入したいと思います。そして、買主は、

頭の中で市場価格よりも2割以上高い価格の住宅をイメージしながら、不動産会社や、最近ではサイト内にある、各社

のホームページを回遊します。


私が立川市の住宅仲介業社にいたころ、新人社員は立川市にある住宅メーカーの住宅展示場にモデルルームを見に

行くように指示されたものです。というのは、住宅を購入したり、土地を購入してメーカーの住宅を建てようとする人は、

必ず住宅展示場に行きます。とてもそんな家は無理だと思っている人も、一応の参考にと逝くものだと考えて間違い

ないのだというのです。


展示場でモデルルームを見た人は、その残像を脳裏に描きながら不動産会社に行くわけです。冷静に考えれば、

メーカーのモデルルームは、最高の品質の資材を使用し、設備ももっともグレードの高いものを使って建築されて

います。もっとも注意しなければならないのは、どのモデルルームも、土地は最低でも50坪以上ないと建てられない

ものが殆どなのです。


「敵を知り、己を知れば百戦してあやふからず」とは孫子の兵法。何しろ仲介業者は契約して何ぼの世界ですから

追客は熾烈を極めます。そんなわけで、一度その追客を体験すれば、名前も住所も偽のものを顧客カードに書く

人もいます。去年の1月と2月、雪の降る中を売り出し現地を頼まれたことがありますが、来場される方は、一人と

して、記名しませんでした。だから、こと建売住宅に関しては買主に主導権がありそうです。


先日、当社で購入している住宅系以外のコンサルタントの講演CDをの中で、そのコンサルタントが「日本には住宅

の市場がない」ということを言っていました。それを聞いて、一瞬奇異な感じを抱いたのですが、その意味するところ

は素人同士で売ったり買ったりする環境ができていないという事なのです。


日本で不動産の売買をする場合にはプロ(?)である仲介業者を通しての取引がほとんどだという意味のことを市場が

ないという言い方で表現したのだと思います。売主直売であれば、買主が直接取引できるし、、仲介手数料も不要で

ラッキーだという人もあるようですが、売れ残った物件が自分が買った価格よりも500万円も、場合によっては1000万円

も下がることも稀ですがあるのです。


結論をいうと、建売住宅や中古マンションに関しては買主が主導権を握り、土地と中古住宅に関しては、売主に主導権

があるという事にあるという事になりそうです。


                                            
「主導権」終わり


    @ 「不動産バブル」 

   
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